Beibehaltung der Ausführungsart: Schönheitsreparaturklauseln führen auch im Gewerbemietrecht schnell zur Unwirksamkeit

Dass in gängigen Mietvertragsklauseln im Wohnraummietrecht viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind, ist mittlerweile bekannt. Ebenso bekannt ist es auch, dass sich Wohnraum- und Gewerbemietrecht in einigen, aber entscheidenden Punkten unterscheiden, allen voran die Kündigungsbedingungen. Dennoch weisen sie auch Gemeinsamkeiten auf, wie das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) im Folgenden dargelegt hat.

Ein Vermieter und eine Mieterin stritten über eine ganze Reihe von Punkten eines Gewerberaummietverhältnisses. Dabei ging es insbesondere um vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen. Danach musste die Mieterin die Schönheitsreparaturen durchführen, war aber nach dem Vertrag nicht befugt, "ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen". Schließlich hat der Vermieter die Mieterin verklagt, unter anderem auf Zahlung von Malerarbeiten und sonstigen Schönheitsreparaturen. Damit kam er allerdings nicht weiter.

Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, verstößt laut OLG gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch - und ist damit unwirksam. Der Begriff "Ausführungsart" ist mehrdeutig und kann sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder gar auf beides beziehen. Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel schlug somit auf die Gesamtregelung durch und machte diese insgesamt unwirksam. Für die nicht durchgeführten Malerarbeiten musste die Mieterin nichts bezahlen.

Hinweis: Auch im Gewerberaummietrecht können Mietvertragsklauseln unwirksam sein. Und das geht fast immer zu Lasten des Vermieters. Die Möglichkeit der Revision wurde für die Frage zugelassen, ob überhaupt sogenannte Dekorationsklauseln im Gewerbemietrecht unwirksam sein können. Vieles spricht jedoch für die Richtigkeit dieser Entscheidung. Der Mieter von Geschäftsraum ist in noch stärkerem Maße als der Wohnraummieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten kann.

Quelle: Brandenburgisches OLG, Urt. v. 06.12.2022 - 3 U 132/21